• השקעה בקרנות ריט לא סחירות              01/02/2014
   
  עופר מושקוביץ- יועץ השקעות בכיר, פיננסים ניהול הון פרטי ואיתי דביר, מתכנן פיננסי
   
   
   
   
  בהמשך לכתבה שפרסמנו במגזין הבנקאות הפרטית הקודם אודות השקעה בקרנות הריט הציבוריות הנסחרות, בחרנו להעמיק את החיפוש ולהאיר זרקור על רובד נוסף של קרנות הריט. מדובר בקרנות הריט הציבוריות אך לא סחירות. לצורך כך בחרנו לראיין את איתי דביר, מתכנן פיננסי מורשה מפירמת פלוטקין יועצים פיננסיים, שמקום מושבה מדינת מרילנד בארה"ב. החברה מתמחה בהשקעות בקרנות ריט לא סחירות.
  עופר: תחילה לטובת מי שאינו בקיא בהשקעות נדל"ן, מהם הסיכונים הכרוכים בהשקעות נדל"ן?
    איתי: התוצאות התפעוליות של השקעות הנדל"ן מושפעות מגורמי סיכון כלליים כגון: שינויים כלכליים ברמת המאקרו או המיקרו, שינויים בהיצע או בביקוש לנכסים מתחרים באיזור, שינוי בשער הרבית ובזמינות משכנתא קבועה, אשר משפיעים על היכולת למכור נכסים בעיתיים, שינויים חוקתיים בנושאי מס, נדל"ן, סביבה או תב"ע, ותקופות של ריביות גבוהות הגורמות להידוק אספקת הכסף.
   
  עופר: מדוע נרצה להשקיע בנדל"ן מסחרי?
  איתי: ההשקעה בנדל"ן מסחרי ככלל מעניקה אפשרויות רבות כגון: עליית ערך בזמן הארוך, תזרים מזומנים יציב באופן שוטף , יתרונות מיסוי באמצעות התאגדות כקרן ריט. כמו כן הוספת נדל"ן מסחרי לתיק ההשקעות עשויה להפחית את תנודתיות התיק, בעיקר משום שהמתאם למניות הנסחרות בבורסות נמוך, וכתוצאה מכך קטן הסיכון בתיק. סטיית התקן של מחירי הנדל"ן המסחרי בין השנים 1988 ל-2012 (25 שנים) הייתה 8.6%. לשם השוואה סטיית התקן של מחירי האג"ח באותה תקופה היתה 4.8% , סטיית התקן של שטרי האוצר הייתה 2.6%. בחלק התנודתי והמסוכן יותר אג"ח תשואה גבוהה סבלו מתנודתיות גבוהה של 16.8% ומניות בעולם נעו בטווחי סטיית תקן של 18.3%-20.5%.ניתן לראות אם כן שהוספת הנדל"ן המסחרי תרמה להקטנת הסיכון בתיק. הטבלה לעיל מדגימה את השפעת הוספת נכס של נדל"ן לתיק השקעות במונחי סיכון / תשואה בין השנים 1992-2012:
   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

מהי תחזית ההשקעות בנדל"ן מסחרי בארה"ב לשנת 2014? עופר:
 
איתי: ניירות ערך המגובים במשכנתאות על נדל"ן מסחרי בגובה של 1.5 טריליון דולר מגיעים לפדיון עד שנת 2017 ללא מקורות מהימנים של מימון מחדש.
מחירי הנכסים צפויים להישאר נמוכים כתוצאה מתנאים בסיסיים חלשים ועלות גבוהה של מימון המשכנתא.
לבסוף, היצע נמוך של נדל"ן מסחרי חדש תומך אף הוא בשוק .
 
 
מה המשותף והשונה במאפייני ההשקעה בין קרנות ריט ציבוריות סחירות ולא סחירות? עופר:
 איתי: קרנות הריט בשני המקרים מחזיקות כמובן נכסי נדל"ן ומתוקף היותן ציבוריות הן מחויבות ברישום ברשות ניירות הערך האמריקאית .כתוצאה מכך חלות עליהן חובות דיווח ונדרשת שקיפות. מאפייני ההשקעה השונים הם במחיר אשר משתנה בקרן הסחירה בהתאם לביקוש והיצע בבורסה, בעוד שלקרן הלא סחירה המחיר לרוב אינו משתנה בתקופה הראשונה שבה היא מוצעת.  עיתוי חלוקת הדיבידנד בקרנות הסחירות הוא רבעוני בעוד שבקרנות הלא סחירות הוא חודשי. בשתי סוגי הקרנות החלוקה אינה מובטחת. 
התשואה בקרנות הלא סחירות גבוהה יותר מהסחירות, נכון להיום ממוצע התשואות בקרנות הלא סחירות עומד על 6.5%, בעוד שבקרנות הסחירות הוא 3.6%. הנזילות כמובןגבוהה יותר משמעותית בקרנות הסחירות והיא יומית, לעומת הסחירות המאוד מוגבלת בקרנות הלא סחירות , שלעתים לא קיימת כלל בתקופות מסוימות.בכל הנוגע לתקופת האחזקה, לקרנות הסחירות אין טווח השקעה מינימלי מטבע היותן סחירות , בעוד שקרנות לא סחירות מאופיינות כלא נזילות ולכן אופק ההשקעה הוא ארוך, של כמה שנים.
 
מהו מחזור החיים של קרן ריט לא סחירה? עופר:
איתי: מחזור החיים היחודי של קרן ריט לא סחירה כולל תחילה גיוס כספים עבור הרכישות. לאחר מכן מתבצעות רכישות של נכסי הנדל"ן לצורך יצירת ערך וחלוקות שוטפות, כאשר במקביל מנוהלים הנכסים. השלב האחרון הינו רישום הקרן בבורסה , או שמתבצע רכישה או  מיזוג עם קרן נסחרת. לאחר שלב זה ניתן להנזיל בקלות את הנכסים באמצעות הבורסה.
 
עופר: מהו תהליך בדיקת הנאותות של פירמת פלוטקין יועצים פיננסיים?
איתי:  האוכלוסיה שממנה מתחילה הבדיקה היא כמובן כלל קרנות הריט הרשומות תחת רשות ניירות הערך האמריקאית. הסיבה היא כמובן עמידתן בחובות הדיווח והשקיפות החלות עליהן. לאחר מכן נבדקות קרנות שעברו את בדיקת הנאותות של ברוקרים עצמאיים והן עוברות את תהליך בדיקת הנאותות של פירמת פלוטקין יועצים פיננסיים. תהליך זה כולל בדיקת סקטורים מועדפים בעולם קרנות הריט, שמתוכם נבחרות קרנות שהניבו תשואות טובות ויש להן ערך מוסף ניהולי. מתוך אלה נבחרת הקרן הספציפית אשר עמדה בכל השלבים שפורט בצורה הטובה ביותר.
 
עופר: איתי, תודה על הראיון.
 
סיכום: השקעה בקרנות ריט לא סחירות היא דוגמא טובה לדיאלוג בין השקעות מסורתיות להשקעות אלטרנטיביות, בין השקעות סחירות להשקעות שאינן סחירות. כתוצאה מכך ההשקעות האלטרנטיביות הופכות נגישות יותר למשקיע. מה שהיה פעם נחלתם של משקיעים מתוחכמים וזאבי וול סטריט בלבד, הופך לנורמלי עבור המשקיע הרגיל. תהליך זה של "נירמול" ההשקעות האלטרנטיביות הוא צעד חשוב וחיובי.